筑城咨詢團(tuán)隊(duì)于2022年9月份開(kāi)始為涿州市保交樓項(xiàng)目提供全過(guò)程跟蹤造價(jià)服務(wù)，內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目前期踏勘，對(duì)項(xiàng)目剩余工程量、造價(jià)、圖紙的審核，出具工程造價(jià)審核報(bào)告，工程任務(wù)期內(nèi)工程造價(jià)跟蹤審核。
一、保交樓政策出臺(tái)背景
近年來(lái)，隨著房企暴雷事件的反復(fù)出現(xiàn)，購(gòu)房者擔(dān)憂竣工交付的問(wèn)題，購(gòu)房意愿較差。2022年7月，多地爛尾樓盤(pán)的“停貸”風(fēng)波，引發(fā)了各方對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注?！氨＝粯恰笔?022年7月28日中共中央政治局會(huì)議首次提出的重要工作任務(wù)，會(huì)議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房要求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。
2022年11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)政策措施落實(shí)工作。在前期推出的“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，人民銀行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵(lì)其支持“保交樓”工作。目前“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款支持計(jì)劃正在快速地自上而下展開(kāi)落地。以河北為例，“保交樓”項(xiàng)目主要由國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行河北省分行負(fù)責(zé)支持，目前相關(guān)工作正在有序落實(shí)，已經(jīng)取得了不錯(cuò)的成效。
二、涿州市保交樓項(xiàng)目介紹
涿州市保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款第一批資金共計(jì)4.28億元，共有4個(gè)項(xiàng)目，分別為涿州市宏遠(yuǎn)陽(yáng)光麗景小區(qū)項(xiàng)目、涿州市華瑞卓越城住宅小區(qū)二期項(xiàng)目、涿州市鉑悅山一二期項(xiàng)目、涿州市香邑溪谷五期項(xiàng)目。
涿州市人民政府作為牽頭管理主體，嚴(yán)格落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院的精神，按照保交樓相關(guān)備案項(xiàng)目的要求，負(fù)責(zé)落實(shí)反饋的備案項(xiàng)目資金監(jiān)管、支取審批、用途審核、銷(xiāo)售回款監(jiān)管等，確保資金專(zhuān)款專(zhuān)用，及時(shí)有效完成我市保交樓專(zhuān)項(xiàng)工作。
涿州市城市投資發(fā)展有限公司作為保交樓專(zhuān)項(xiàng)工作的承接主體，負(fù)責(zé)申領(lǐng)保交樓專(zhuān)項(xiàng)貸款資金，按照有關(guān)規(guī)定，審核具體項(xiàng)目貸款資金使用的合規(guī)性，確保準(zhǔn)確執(zhí)行政策，推進(jìn)并監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)貸款資金的合規(guī)使用。及時(shí)歸集包括但不限于項(xiàng)目剩余貨值的銷(xiāo)售回款、資金處置收益等回籠資金，嚴(yán)格監(jiān)控并審批資金支出，及時(shí)足額歸還專(zhuān)項(xiàng)貸款本息。
銷(xiāo)售回款不足以償還專(zhuān)項(xiàng)借款的，將通過(guò)如下方式籌集資金償還：企業(yè)擬將剩余未售貨值在本單位或合作單位內(nèi)部開(kāi)展福利性質(zhì)的認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，認(rèn)購(gòu)單價(jià)大幅低于市場(chǎng)價(jià)，以達(dá)到從速回款。同時(shí)，一是壓實(shí)企業(yè)、股東等相關(guān)各方責(zé)任的同時(shí)，輔督導(dǎo)企業(yè)盡快盤(pán)活其閑置土地或其他資產(chǎn)，包括通過(guò)出讓股權(quán)或市場(chǎng)化運(yùn)作等方式，“斷臂求生、砸鍋賣(mài)鐵”，引導(dǎo)企業(yè)多渠道籌集資金，確保如期償還專(zhuān)項(xiàng)貸款；二是積極協(xié)調(diào)商業(yè)銀行向政府融資平臺(tái)“輸血”，進(jìn)而調(diào)動(dòng)發(fā)揮融資平臺(tái)“造血”功能，以助力房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。
三、保交樓項(xiàng)目后續(xù)可能面臨問(wèn)題
當(dāng)前有兩個(gè)問(wèn)題需要我們關(guān)注，一個(gè)是政府按照市場(chǎng)化的邏輯進(jìn)行“保交樓”，專(zhuān)項(xiàng)貸款資金滯后且不足；在當(dāng)下的環(huán)境下，“保交樓”在執(zhí)行過(guò)程中存在明顯優(yōu)先級(jí)，即先支持貨值能夠覆蓋建設(shè)成本的項(xiàng)目，而那些貨值無(wú)法覆蓋建設(shè)成本的項(xiàng)目得到政府的支持的順序則相對(duì)靠后。由于此前預(yù)售資金監(jiān)管的缺失，大量項(xiàng)目的貨值已無(wú)法覆蓋后續(xù)的建設(shè)成本，這也導(dǎo)致真正受到專(zhuān)項(xiàng)貸款資金支持的項(xiàng)目的數(shù)量相對(duì)較少。
另外一個(gè)困難在于項(xiàng)目仍然位于出險(xiǎn)企業(yè)旗下，面臨各種糾紛，導(dǎo)致保交樓工作難以快速推進(jìn)。目前多數(shù)出險(xiǎn)企業(yè)正在陸續(xù)公布其重組計(jì)劃，和債權(quán)人的激烈博弈仍在進(jìn)行。部分債權(quán)人不斷向出險(xiǎn)企業(yè)提起訴訟，甚至有部分激烈的境外債權(quán)人向香港高等法院提出清盤(pán)。這些都明顯增加了后續(xù)保交樓的工作難度。
整體來(lái)看，在政府的大力支持下，保交樓的工作有了一定的起色。但是從工程進(jìn)度來(lái)看，“保交樓”的工作形勢(shì)仍然頗為嚴(yán)峻。我們認(rèn)為，目前債務(wù)糾紛和資金不足的問(wèn)題互相纏繞，明顯增加了保交樓的難度?？紤]到當(dāng)前資金不足的問(wèn)題仍然較為明顯，我們預(yù)計(jì)后續(xù)金融機(jī)構(gòu)的專(zhuān)項(xiàng)借款將持續(xù)增加，規(guī)模將持續(xù)提升。此外監(jiān)管當(dāng)局亦可以給予商業(yè)銀行更多的鼓勵(lì)和支持，鼓勵(lì)商業(yè)銀行積極參與保交樓，從而推動(dòng)保交樓工作的順利進(jìn)行。
