一 項(xiàng)目簡介
邯鄲市城市更新項(xiàng)目（劉莊村片區(qū)）項(xiàng)目總投資約40億元，主要建設(shè)內(nèi)容包括安置房建設(shè)、安置房的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)等。維護(hù)內(nèi)容包括安置房范圍內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)養(yǎng)護(hù)等服務(wù)。
項(xiàng)目總體按照先建后拆的原則實(shí)施。其中安置房建設(shè)部分采用異地建設(shè)，建設(shè)期3年。原址的征拆可以根據(jù)安置房的建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行。具體實(shí)施計(jì)劃由中標(biāo)實(shí)施主體編制實(shí)施方案報(bào)區(qū)政府同意后實(shí)施。
二 實(shí)施路徑
本項(xiàng)目由邯山區(qū)政府通過招標(biāo)形式選擇實(shí)施主體，由實(shí)施主體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目安置房的組織實(shí)施，主要包括：編制安置房項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃（包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)工程方案、基礎(chǔ)設(shè)施條件、功能運(yùn)營要求、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、投資和質(zhì)量計(jì)劃、安置房土地出讓建議方案等）；對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行全過程管理；實(shí)施主體可以通過公開方式參與安置房土地的競拍。
區(qū)政府招采實(shí)施主體后將安置房土地進(jìn)行公開出讓，實(shí)施主體或?qū)嵤┲黧w與合作方組成的聯(lián)合體可以通過公平、公正的方式參與安置房的出讓。區(qū)政府以獲得的安置房出讓金用來實(shí)施劉莊村的征遷安置、土地平整，以整理出來的劉莊村的土地出讓金納入政府基金預(yù)算收入。安置房的購買支出通過政府性基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行“收支兩條線”管理。邯鄲市其他相關(guān)部門依法指導(dǎo)、監(jiān)督、配合實(shí)施主體完成本項(xiàng)目實(shí)施。
本項(xiàng)目于2022年8月通過公開招標(biāo)的方式招采實(shí)施主體。中標(biāo)單位為邯鄲市城市發(fā)展投資集團(tuán)有限公司。
三 項(xiàng)目亮點(diǎn)分析
1.公開招采實(shí)施主體
與傳統(tǒng)的新建項(xiàng)目相比，城市更新項(xiàng)目對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施主體的要求更高。因?yàn)槌鞘懈率且豁?xiàng)長期的系統(tǒng)性工程，具有資金需求大、涉及利益主體多、建設(shè)周期長、收益回報(bào)不確定等特點(diǎn)。特別是此類拆除重建類項(xiàng)目，開發(fā)體量一般較大，開發(fā)內(nèi)容多，包括拆遷、安置、重建等多個(gè)環(huán)節(jié)，涉及空間載體、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施等多項(xiàng)建設(shè)工程，資金量需求較高。本項(xiàng)目采用公開招采方式確定實(shí)施主體，遴選出綜合實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)作為實(shí)施主體，整體操盤整個(gè)項(xiàng)目，為項(xiàng)目落地提供更高的可能性。
2.政府回購安置房
由于城市更新項(xiàng)目具有公共物品或準(zhǔn)公共物品屬性，也就決定了其本身收益較低，甚至成本收益倒置。而且，城市更新項(xiàng)目運(yùn)作周期較長，相應(yīng)的融資期限較長，其間可能受政策、規(guī)劃、審批等多種因素影響，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施存在一定的不確定性，項(xiàng)目操作難度較大，難以吸引潛在投資人。本項(xiàng)目安置房建成后將由政府回購，這不僅可以達(dá)到吸引更多潛在投資人的目的，同時(shí)也可以變相實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房價(jià)，去庫存的效應(yīng)。
結(jié)語
目前全省的城市更新活動(dòng)都在如火如荼的開展，通過城市更新項(xiàng)目的扎實(shí)推進(jìn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施更加完善、公共服務(wù)水平進(jìn)一步提升，城市將更顯品質(zhì)、更有溫度。
隨著一批項(xiàng)目落地，我們了解到，城市更新項(xiàng)目的操作模式并不單一，專項(xiàng)債、PPP、ABO等均有成功案例。項(xiàng)目實(shí)操中應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況選擇更合適的操作模式，設(shè)定回報(bào)機(jī)制，進(jìn)而吸引潛在投資人，促使城市更新項(xiàng)目成功落地。
